Calculer la valeur locative de mon logement

Récemment, vous avez acheté un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en location. Mais comment faire pour fixer un bon niveau de loyer ? Pour vous aider dans cette tâche, utilisez la valeur locative de votre appartement.

Définition de la valeur locative

Ce terme représente le niveau de loyer annuel potentiel d’une propriété produit lorsqu’elle est mise en location. La valeur locative est souvent utilisée pour parler de la valeur locative cadastrale.

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En fait, c’est l’une des bases qui sert à l’établissement de différents impôts locaux à savoir la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les propriétés non bâties et bâties.

Au sens plus large du terme, la valeur locative est le revenu que vous pouvez tirer de la location d’un bien qu’il soit immobilier ou non. Dans ce cas, elle est déterminée selon le type de bien, son état général et son emplacement. Toutefois, elle ne considère pas vos charges puisque c’est une projection de loyer brut.

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Les éléments qui servent à calculer la valeur locative

Pour calculer la valeur locative d’un bien immobilier, plusieurs critères entrent en jeu, à savoir :

  • La catégorie du logement : en tout, il y a huit catégories allant du logement en moins bon état au meilleur état.
  • La superficie du bâtiment : ici, c’est la surface au sol qui est prise en compte, peu importe la hauteur du plafond. Toutes les chambres, même les dépendances sont considérées.
  • Le confort est traduit en m2 et ajouté à la surface au sol.

D’autres éléments distinctifs comme la qualité de l’environnement et la rareté de l’architecture peuvent influencer sur la valeur locative.

D’ailleurs, pour les propriétés bâties, la formule de la valeur locative est :

Valeur locative = surface pondérée x taux de la catégorie dans laquelle le bien a été laissé

Les changements qui transforment la valeur locative

Au fil des années, la valeur locative d’un bien immobilier peut changer. Ces changements sont constatés par l’administration.

Voici les cas possibles :

  • Les nouvelles constructions ou améliorations
  • Les changements de consistances qui modifient la surface ainsi que le volume pour le bâti. Pour le non bâti, il s’agit des modifications liées aux phénomènes naturels ou à des travaux.
  • Les mutations d’affectation comme un local commercial qui se transforment en un local d’habitation
  • Les changements de caractéristiques physiques comme les travaux d’amélioration sans avoir une incidence sur la superficie
  • Les changements d’environnements qui affectent la construction et qui entraînent de conséquences aux occupants.

Quels sont les intérêts pour déterminer la valeur locative ?

À part le fait de vous aider à définir le loyer de votre appartement, la valeur locative sert aussi à estimer sa valeur. En vous basant sur cet indice, vous pourrez anticiper la pérennisation de votre investissement immobilier. Dans ce cas, la valeur locative est l’un des points principaux à considérer lors d’un projet d’investissement immobilier locatif.

Par ailleurs, la valeur locative joue également un rôle important dans le rendement locatif de votre projet et entre en action lors de l’étude de votre dossier si vous faites un prêt bancaire. Si votre dossier est intéressant, la banque évalue la viabilité de votre projet et appliquera une décote de 30 % sur la valeur locative de votre bien.

Est-ce que les valeurs locatives évoluent ?

Tous les ans, l’État applique une réévaluation équivalent au taux d’inflation de l’année précédente. Par conséquent, la valeur locative évolue dans le temps et est soumise à des révisions.

Dans ce cas, deux facteurs entrent en jeu : elle peut être modifiée en fonction des modifications apportées par le propriétaire du bien, mais elle peut aussi être réévaluée par l’administration fiscale.

Les méthodes de calcul de la valeur locative

Il existe différentes méthodes pour calculer la valeur locative d’un bien immobilier. La plus courante est celle basée sur le revenu cadastral net (RCN). Cet indicateur permet de déterminer un loyer fictif annuel que pourrait générer le logement s’il était mis en location.

Le RCN prend en compte plusieurs éléments tels que la surface habitable, les équipements et aménagements présents dans le logement ainsi que sa localisation géographique. Cette méthode est utilisée pour les biens immobiliers classiques tels que les maisons, les appartements ou encore les bureaux.

Pour les autres types de biens immobiliers tels que les terrains non bâtis ou les entrepôts, par exemple, d’autres méthodes peuvent être proposées telles que l’évaluation foncière par comparaison avec des biens similaires situés dans la même zone géographique.

Il faut bien noter qu’en cas de désaccord avec l’administration fiscale sur la valeur locative du bien immobilier, il est possible de contester cette évaluation devant une commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires (CDI).

Comment utiliser la valeur locative pour fixer le loyer idéal

Maintenant que nous avons vu comment calculer la valeur locative d’un bien immobilier, voyons comment l’utiliser pour fixer le loyer idéal. Le loyer idéal correspond au loyer optimal que l’on peut espérer tirer de son logement en fonction de sa valeur locative.

Le calcul du loyer idéal se fait généralement en appliquant un taux à la valeur locative. Ce taux varie selon différents critères tels que la zone géographique où se situe le bien immobilier, l’état général du logement et les équipements présents dans celui-ci.

Il faut noter qu’en France, le marché de la location est réglementé par des dispositifs légaux tels que l’encadrement des loyers ou encore les plafonds des dépôts de garantie. Il faut prendre connaissance des règles encadrant la fixation du loyer avant d’établir son tarif.

Il faut s’informer sur les aides et subventions auxquelles peuvent prétendre certains profils de locataires tels que les étudiants ou les personnes en situation précaire. Ces mesures destinées à favoriser l’accès au logement permettent souvent une meilleure rentabilité pour le propriétaire bailleur.

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