Comme toute personne physique, les personnes morales ont besoin d’avoir un bien immobilier. En raison de la séparation entre le patrimoine des actionnaires, et le patrimoine de la société, le bien immobilier doit être acheté au nom de la société. Ainsi, une société de type SARL EURL, SAS, SASU ou SCI peut acquérir un bien.

Quels sont les types de bien immobilier qu’une société peut acquérir ?

Il est possible d’acheter au nom d’une société, un bien immobilier à caractère professionnel et un bien immobilier à caractère non professionnel.

Biens immobiliers à caractère professionnel

Ces biens sont utiles pour l’exercice de l’activité professionnelle de la société. Ils peuvent être des bâtiments de travail ou des logements de salariés et dirigeants de l’entreprise.

Biens immobiliers à caractère non professionnel

Les biens immobiliers à caractère non professionnel représentent la totalité des biens appartenant à la société, mais qui ne sont pas utiles pour l’exercice de son activité professionnelle. Les appartements de logement de quelques salariés en sont la parfaite illustration.

Quels sont les modes de financement de l’achat d’un bien immobilier ?

Pour acquérir l’immobilier d’entreprise, les dirigeants peuvent recourir aux fonds propres, le crédit immobilier, et le crédit-bail immobilier

Les fonds propres

La société peut financer l’acquisition de son bien immobilier en utilisant ses fonds propres. Dans la majorité des cas, les entreprises complètent le financement propre par un emprunt auprès des institutions bancaires. L’idéal pour une société est d’investir son excédent de trésorerie dans la réalisation d’un achat immobilier pour rentabiliser sur une vente ou location.

Le crédit immobilier classique

C’est un investissement qui n’est pas forcément rentable pour la société. Elle permet cependant d’apporter une garantie aux potentiels investisseurs et créanciers de la société. La meilleure façon d’obtenir un crédit immobilier pour la société est de garantir une hypothèque à la structure bancaire.

Le crédit-bail immobilier

À défaut de faire un achat avec les fonds propres ou en souscrivant à un crédit immobilier, la société peut bénéficier d’un crédit-bail immobilier.

Le crédit-bail immobilier est une location d’un bâtiment via le paiement des mensualités à une entreprise de leasing. Toutefois il est possible de procéder à l’achat du bien immobilier à la fin du bail mobilier.

Quel est le régime appliqué à un bien immobilier au nom d’une société ?

La société peut déduire tous les frais professionnels à l’usage du bien immobilier. Pour une location, les revenus locatifs de la société sont en effet taxés par les impôts. Cet impôt correspond au revenu locatif de l’import des sociétés après déduction des frais d’amortissements, l’intérêt sur financement et les dépenses d’entretien.

Pour procéder à la vente du bien immobilier de la société, le bénéfice est imposé. Ce bénéfice qui représente la plus-value de la société sur la vente est égal à la différence entre la valeur de vente et la valeur comptable. Au cas où le bien immobilier a été utilisé pendant cinq ans minimum et le montant de la vente est réinvesti, l’impôt est étalé dans le temps.

L’achat d’un bien immobilier au nom d’une société comporte aussi bien des avantages que des inconvénients.

Les avantages et inconvénients de l’achat d’un bien immobilier au nom de la société

Les avantages

  • possibilité de déduction des frais d’acquisition du bien immobilier
  • possibilité d’imputation de la TVA d’acquisition du bien immobilier par la société d’exploitation sur le montant total de TVA
  • amélioration du flux financier provenant des institutions bancaires par l’inscription du bien immobilier à l’actif du bilan de la société
  • déduction de l’amortissement du bien immobilier et des charges complémentaires du résultat imposable de la société.

Les inconvénients

  • l’exposition du bien immobilier aux risques financiers de l’entreprise
  • une diminution de la valeur de l’entreprise en raison du bien immobilier au bilan
  • une mauvaise appréciation de la rentabilité de l’entreprise
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