Qui paie la taxe foncière en LMNP : propriétaire, locataire ou les deux ?

Le fisc ne tolère ni improvisation ni arrangement à la carte : en LMNP, la taxe foncière ne se négocie pas. Propriétaire ou locataire, chacun porte sa part, sans échappatoire ni confusion possible. La taxe d’habitation, elle, disparaît de la plupart des résidences principales, mais resurgit sur certains logements meublés laissés vacants ou transformés en pied-à-terre. Quant à la cotisation foncière des entreprises (CFE), elle guette tout loueur dont l’activité prend des allures commerciales, peu importe la surface ou le nombre de lots. 2024 et 2025 ne font qu’accentuer ces lignes de fracture, en redessinant les seuils et les exonérations pour chaque impôt local.

Location meublée non professionnelle : quelles taxes concernent propriétaires et locataires ?

Dans l’univers de la location meublée non professionnelle (LMNP), la question des impôts locaux se pose très vite, autant pour le propriétaire que pour le locataire. La règle est limpide : la taxe foncière pèse exclusivement sur les épaules du propriétaire, sans possibilité de la faire supporter au locataire, même pour un bail court ou une location saisonnière. Cette obligation englobe toutes les situations : résidence principale, résidence secondaire ou logement temporairement inoccupé.

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Le locataire, de son côté, n’est pas totalement exempt de taxes. Si la taxe d’habitation disparaît pour la résidence principale, elle demeure pour les logements meublés utilisés comme résidence secondaire ou non déclarés comme habitation principale. Les locations saisonnières échappent souvent à cette taxe, mais la commune peut réclamer la taxe de séjour, calculée en fonction de la durée et du type de location.

Reste la TEOM, ou taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elle se greffe à la taxe foncière mais, nuance d’importance, elle peut être récupérée par le propriétaire auprès du locataire lors du décompte annuel des charges. Mieux vaut distinguer clairement ces deux lignes pour éviter toute contestation.

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Autre élément à surveiller de près : certains propriétaires LMNP doivent s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises, dès lors que leur activité de location meublée prend une tournure commerciale. Statut du logement, durée de location, fiscalité du bailleur, type d’occupation, localisation… chaque paramètre influe sur la fiscalité du bien. Pour s’y retrouver et protéger la rentabilité de son investissement locatif, rigueur et anticipation s’imposent.

Taxe foncière en LMNP : une responsabilité exclusive du propriétaire ?

En LMNP, la taxe foncière ne laisse aucune place au doute. La loi est catégorique : elle revient toujours au propriétaire, que le bien soit loué meublé à l’année ou de façon saisonnière. Impossible d’en reporter la charge, même en partie, sur le locataire. L’idée d’une « foncière locataire » ne tient pas, même si l’erreur circule encore dans certains échanges entre bailleurs et gestionnaires.

Versée aux collectivités territoriales, la taxe foncière concerne tous les logements inscrits au cadastre, loués ou non. Une seule échappatoire : l’exonération temporaire décidée par certaines communes lors de travaux ou pour les constructions neuves. Mais le calendrier fiscal ne laisse guère de marge : la date limite de paiement, la plupart du temps à la mi-octobre, doit être respectée sous peine de majoration.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), bien qu’affichée sur le même avis d’imposition, suit une autre logique. Elle peut être réclamée au locataire, car elle fait partie des charges récupérables. La TEOM finance la collecte et le traitement des déchets, et ne doit pas être confondue avec la taxe foncière proprement dite.

Pour les propriétaires LMNP, cette fiscalité entre dans le calcul du rendement locatif. Le montant de la taxe foncière, en hausse ou en baisse selon les décisions locales et la révision des bases cadastrales, peut peser lourd dans la balance.

Taxe d’habitation, CFE et autres prélèvements : qui paie quoi en pratique ?

Pendant des années, la taxe d’habitation a alimenté bien des discussions entre propriétaires et locataires en location meublée. Depuis la réforme de 2020, la donne a changé. La disparition progressive de la taxe d’habitation sur la résidence principale a allégé la charge pesant sur les locataires. Elle subsiste néanmoins pour les résidences secondaires ou les logements vacants, une subtilité à ne pas négliger dans la gestion de son bien.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) répond à une logique différente. Elle concerne les loueurs en meublé dont l’activité génère des revenus, notamment si le logement n’est pas leur résidence principale. Même en LMNP, le propriétaire peut être concerné, en particulier dans le cas de locations saisonnières. Cette taxe est calculée sur la base de la valeur locative du bien.

Pour mieux comprendre qui supporte chacune des taxes, voici un récapitulatif des règles applicables :

• Taxe d’habitation : payée par le locataire pour la résidence principale, mais par le propriétaire dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un logement non occupé.
• CFE : à la charge du propriétaire-loueur si l’administration considère l’activité comme professionnelle ou assimilée.
• TEOM : d’abord acquittée par le propriétaire, mais récupérable auprès du locataire en charges.

Il faut aussi mentionner la taxe sur les logements vacants, qui vise les logements inoccupés depuis plus d’un an dans les zones tendues. Elle pèse uniquement sur le propriétaire. Ajoutez à cela les régimes micro-BIC ou réel, les prélèvements sociaux… et la fiscalité de la location meublée devient un terrain technique, où chaque statut et chaque usage doit être scruté à la loupe.

Ce qui change pour les loueurs en meublé en 2024-2025 et conseils pour bien gérer sa fiscalité

Pour la LMNP, 2024 n’est pas une année comme les autres. Les seuils du régime micro-BIC restent à 77 700 euros pour les locations meublées classiques, toujours assortis d’un abattement forfaitaire de 50 %. Mais l’environnement fiscal se durcit pour ceux qui multiplient les biens ou franchissent ce plafond, avec un passage sous le régime réel. Ce dernier ouvre droit à la déduction de l’amortissement, des intérêts d’emprunt et des charges courantes, mais impose une comptabilité précise et une vigilance accrue lors des déclarations à l’administration fiscale.

Il faut aussi surveiller de près la frontière entre LMNP et LMP (loueur en meublé professionnel). Le changement de statut dépend du montant des recettes locatives et de l’inscription au registre du commerce. Ce détail technique a un impact direct sur la fiscalité : exonération de plus-value différente, prélèvements sociaux, rattachement au régime général ou non… Un point à ne pas négliger pour éviter les mauvaises surprises.

Dans ce contexte mouvant, trois réflexes méritent d’être adoptés :

• Optez pour le régime fiscal qui cadre avec votre projet, qu’il s’agisse du micro-BIC ou du réel.
• Valorisez chaque charge, chaque amortissement, pour alléger votre imposition.
• Surveillez de près vos revenus locatifs et préparez-vous à basculer de LMNP à LMP si besoin.

La location meublée, en 2024-2025, exige plus que jamais une approche proactive. S’entourer d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine n’est plus un luxe, mais une nécessité pour profiter pleinement des leviers fiscaux disponibles et éviter les pièges cachés. Au final, une gestion avisée permettra de transformer la complexité réglementaire en véritable moteur de performance locative.