Certains choix immobiliers ne se font pas à la légère. Entre la location meublée et la location vide, chaque formule impose ses règles, ses bénéfices, ses revers. Le propriétaire avisé le sait : la location meublée promet souvent un rendement supérieur à celle du logement vide. Les loyers sont plus élevés, la fiscalité s’avère plus intéressante. Mais derrière les chiffres, un équilibre reste à trouver.
Le logement meublé
Dans la pratique, le loyer constitue un levier majeur de la location meublée. Mobilier et équipements ajoutent une valeur tangible : le locataire paie pour une solution clé en main. Résultat, un appartement meublé se négocie généralement entre 10 et 30 % plus cher qu’un logement vide, à qualité, surface et emplacement comparables. Le différentiel est net, sans ambiguïté.
Autre avantage de taille : la fiscalité. En choisissant la location meublée, le propriétaire peut accéder au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut ouvre la porte à des régimes fiscaux plus souples et à des dispositifs d’abattement qui allègent la note.
L’effet sur le rendement locatif brut ne se fait pas attendre. Louer meublé, c’est viser des taux oscillant entre 6 % et 8 % (pour des baux de 9 ou 12 mois hors saisonnier). Sur le papier, le calcul paraît évident. Mais pour que la promesse se concrétise, il faut miser sur une rotation fluide des locataires, en évitant les périodes de vacance locative.
Reste à ne pas s’arrêter à la seule rentabilité brute. Pour jauger la performance réelle, il convient de s’attarder sur la rentabilité nette. En clair : soustraire aux loyers perçus les charges de copropriété, la taxe foncière et les éventuels frais de gestion. Là se joue la réalité du gain.
Le statut LMNP modifie aussi la nature des revenus perçus. Les loyers relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et deux options s’offrent alors : bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % via le régime microbic, ou opter pour le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges effectives. À chaque profil, sa stratégie.
Le logement vide
La location vide, de son côté, n’a pas dit son dernier mot. Elle avance d’autres arguments, à commencer par une rentabilité qui se situe entre 4,7 % et 6,6 %. Mais la stabilité du bail pèse lourd : trois ans minimum, contre un an ou neuf mois en meublé. Pour le locataire, c’est l’assurance de pouvoir investir le logement sur la durée, en l’aménageant à sa guise.
Ce type de location attire souvent ceux qui possèdent déjà leurs meubles, ou qui cherchent à s’ancrer dans un lieu pour plusieurs années. Le bailleur, lui, perçoit alors des revenus fonciers classiques.
Pour l’imposition, deux options : le régime micro foncier ou le régime réel. Le micro foncier, pour les revenus annuels inférieurs à 15 000 €, permet une imposition sur 70 % des loyers seulement, le reste étant automatiquement déduit.
La durée du préavis marque une autre différence : trois mois pour le locataire d’un logement vide, contre un mois seulement pour un meublé. Ce délai supplémentaire donne au propriétaire un temps précieux pour anticiper la remise en location et éviter les périodes creuses. Pour aller plus loin sur les subtilités de la location, l’adresse blog-immobilier.eu regorge de conseils pratiques.
Un autre point mérite d’être souligné : la vacance locative. Sur une location vide, elle s’avère souvent plus rare, la stabilité des occupants limitant les périodes sans loyer. À l’inverse, relouer régulièrement en meublé expose à davantage de transitions, donc à des frais d’entretien accrus. Quant au profil des locataires : les meublés séduisent surtout étudiants ou jeunes actifs au début de leur indépendance, alors que les biens vides attirent les ménages installés, prêts à investir dans la durée.
Les avantages de la location meublée
Voici ce que permet la location meublée pour les locataires : s’installer sans devoir acheter ni transporter un mobilier complet. Cette solution attire naturellement étudiants et jeunes actifs, ravis d’éviter l’achat de meubles encombrants et coûteux, surtout s’ils ne restent que quelques mois ou années.
- Installation immédiate, sans souci d’ameublement
- Bail plus court, idéal pour les séjours temporaires ou les mutations professionnelles
- Souplesse du contrat, qui facilite la mobilité des locataires
- Régime fiscal attrayant pour les propriétaires, notamment via le statut LMNP et des dispositifs tels que Censi-Bouvard ou le régime réel simplifié
Plusieurs points expliquent pourquoi la location meublée séduit autant :
Avant de se lancer, il reste indispensable de vérifier que toutes les conditions d’éligibilité au régime fiscal choisi sont réunies. En cas de doute, un professionnel saura aiguiller le bailleur.
Praticité, flexibilité, fiscalité : la location meublée coche bien des cases pour qui cherche à concilier rendement et simplicité.
Les avantages de la location vide
Si la location meublée retient l’attention d’une partie des locataires, d’autres privilégient le logement vide. Quels atouts met-elle en avant ?
- Loyers souvent plus accessibles, particulièrement appréciés par les familles ou ceux qui possèdent déjà leur mobilier
- Liberté totale d’aménagement, sans contrainte liée à un mobilier imposé
- Bail long (généralement trois ans), garantissant une stabilité bienvenue
- Côté propriétaire, accès au régime micro foncier pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an
Voici les points régulièrement cités comme des avantages :
Un contrat de location nue implique toutefois de respecter plusieurs formalités : état des lieux détaillé à l’entrée et à la sortie, mentions obligatoires sur la durée du bail, le montant du loyer et ses modalités de paiement. Les négliger expose à des sanctions financières non négligeables.
Opter pour la location vide, c’est donc miser sur un loyer souvent plus doux, une liberté d’aménagement et une stabilité appréciée. Pour le bailleur, il s’agit aussi d’une formule fiscale intéressante, à condition de respecter scrupuleusement le cadre légal.
Entre rotation rapide et stabilité, fiscalité avantageuse ou liberté d’aménagement, le choix entre location meublée et location vide dessine une trajectoire unique pour chaque propriétaire comme pour chaque locataire. Reste à chacun de tracer la sienne, en gardant un œil sur les chiffres et l’autre sur ses priorités.
