Le viager immobilier : mode d’emploi

L’immobilier représente l’un des investissements préférés des Français. Si l’achat « classique » reste majoritaire, d’autres alternatives comme le viager suscitent un intérêt de plus en plus grand. En permettant d’acquérir un bien à moindre coût, le viager séduit de plus en plus d’investisseurs en France. Néanmoins, cette formule comporte certains aspects qui nécessitent une analyse approfondie avant de se décider à se lancer. Au travers de cet article, nous allons passer en revue les différents modes d’acquisition dans l’immobilier, nous intéresser au mécanisme spécifique du viager et identifier les principaux pièges à éviter dans ce type d’investissement.

Quels sont les différents moyens d’acquérir un bien immobilier  ?

Il existe plusieurs façons d’acquérir un bien immobilier. Tout d’abord, l’achat dit « classique ». Ce dernier consiste à acheter un logement au prix du marché, en payant le montant total immédiatement sans négocier. C’est le mode d’acquisition le plus répandu. Ensuite, on peut acheter en viager. Ce mode opératoire permet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur de marché, moyennant le versement d’une rente viagère au vendeur. Le viager peut se faire de plusieurs façons : occupé ou libre. Dans le cas du viager occupé, le vendeur continue d’habiter le bien jusqu’à son décès, d’où l’importance de faire appel à un spécialiste comme Vitalimmo pour le viager occupé. Enfin, il est possible d’acheter via un démembrement de propriété : on acquiert la nue-propriété tandis que le vendeur garde l’usufruit du bien. Chaque option présente des avantages et des inconvénients selon le profil de l’acquéreur.

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En quoi consiste précisément l’achat en viager ?

L’achat immobilier en viager consiste à acquérir un bien immobilier moyennant le versement d’une somme minorée que l’on nomme le « bouquet » et moyennant aussi le service d’une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès. 

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Concrètement, l’acquéreur va :

• verser un capital initial appelé « bouquet », généralement inférieur à 40% de la valeur du bien ;
• payer une rente viagère mensuelle au vendeur, calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur et en fonction du coût de la vie ;
• devenir pleinement propriétaire du bien au décès du vendeur ;
• prendre possession du logement immédiatement en cas de viager libre, ou au décès en cas de viager occupé. 

Le vendeur, quant à lui, peut continuer à occuper le logement et profite d’un complément de revenus jusqu’à la fin de ses jours. Le viager permet donc une acquisition à moindre coût, tout en sécurisant les vieux jours du vendeur. Ce dernier pouvant profiter pleinement de ses vieux jours au sein même de son foyer en étant plus à l’aise d’un point de vue financier.

Un achat en viager est-il risqué ?

Certes, l’achat immobilier en viager comporte des risques qu’il convient de ne pas négliger. Tout d’abord, il y a le risque de longévité du vendeur. Si celui-ci vit plus longtemps que prévu, l’acquéreur devra payer la rente viagère plus longtemps avant d’accéder à la pleine propriété. À l’inverse, si le vendeur décède prématurément, il convient de garder en tête que l’acquéreur aura payé une rente trop élevée par rapport à la durée d’occupation effective. Ensuite, il faut considérer le risque de dévaluation du bien, si le marché de l’immobilier se retourne. Enfin, en cas de viager occupé, des travaux d’entretien importants peuvent survenir. Cependant, un calcul précis du prix d’achat, la souscription d’assurances adaptées et le recours à des professionnels (diagnostics, évaluation de l’espérance de vie) permettent de limiter grandement ces risques. Bien préparé, le viager immobilier reste une alternative intéressante à l’achat classique. Vous n’avez que peu de chance de faire une mauvaise affaire en pratiquant ce type d’achat, d’autant plus si vous êtes accompagné par un professionnel expert dans ce secteur.

Comment est déterminé le prix d’achat d’un bien en viager ?

Le prix d’achat d’un bien immobilier en viager est déterminé en fonction de plusieurs critères. Tout d’abord, on prend en compte la valeur du bien sur le marché immobilier traditionnel. À cette valeur vénale, on applique un rabat pour tenir compte de l’occupation à vie par le vendeur. Cet abattement est calculé selon l’âge et l’espérance de vie du vendeur. Plus il est âgé, plus la décote sera importante. La rente viagère est également calculée sur ces données démographiques. Ensuite, le montant du bouquet versé au moment de l’acte fait varier le prix : plus il est élevé, plus le prix d’achat diminue. Enfin, l’état du bien et les éventuels travaux à prévoir sont pris en compte. Une évaluation précise est donc nécessaire pour déterminer un prix d’achat aux risques amoindris, assurant un bon rapport rendement/risque pour l’acquéreur. Une négociation viable entre les parties, avec l’aide de spécialistes, permettra d’aboutir à un prix juste. Cela est particulièrement intéressant pour les personnes disposant de moyens financiers, sans pour autant être pressées d’habiter dans leur future demeure.

Peut-on revendre un bien acquis en viager et à quelles conditions ?

Il est tout à fait possible de revendre un bien acquis sous le régime du viager, avant d’en devenir complètement propriétaire. Cependant, cette revente est soumise à certaines conditions. Tout d’abord, l’acquéreur initial doit trouver un nouvel acheteur acceptant de reprendre le paiement des rentes viagères. Ensuite, le vendeur en viager doit donner son accord à la dissolution du contrat initial et à la vente à un nouvel acquéreur. Des négociations sur le partage de la plus-value éventuelle de revente ont lieu. Enfin, la vente se fait sous condition suspensive du décès du vendeur, le nouvel acquéreur ne devenant propriétaire qu’à ce moment-là. Malgré ces contraintes, la revente d’un bien en cours de viager est possible si elle satisfait toutes les parties. Il est donc possible de revendre la plupart des cas son bien, même s’il n’est pas encore tout à fait acquis. Les professionnels aguerris sont à même de conseiller de façon efficace les acquéreurs et les vendeurs dans cette démarche délicate.

Quels sont les avantages fiscaux du viager

L’achat en viager offre certains avantages fiscaux qui peuvent s’avérer très intéressants pour l’acquéreur. Tout d’abord, le paiement de la rente viagère ouvre droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25% des sommes versées, dans la limite de 1.500 euros par an. De plus, en cas de viager occupé, les revenus tirés de la location du bien sont exonérés d’impôts tant que le vendeur est en vie. Ensuite, les frais liés à l’entretien du bien et les taxes foncières sont déductibles des revenus fonciers. Enfin, le bien immobilier sort de l’assiette taxable à l’ISF pendant la durée du viager. Ces avantages fiscaux permettent d’optimiser la rentabilité d’un placement en viager. Ils viennent compléter l’économie réalisée sur le prix d’acquisition du bien. En faisant appel aux services d’un conseiller fiscal, il est possible de bénéficier de tous ces précieux avantageux.

En résumé, le viager apparaît comme une solution pour le moins originale et absolument complémentaire aux modes d’acquisition immobilière traditionnels. Moyennant un investissement initial raisonnable et le paiement d’une rente viagère, il permet de devenir propriétaire d’un logement neuf ou même ancien en réalisant une décote par rapport aux prix du marché. Il est vrai qu’il s’agit tout de même d’une formule atypique impliquant des risques, mais une analyse approfondie ainsi qu’un montage prudent permet de minimiser. D’un autre côté, ce montage permet de sécuriser les vieux jours du vendeur grâce à un complément de revenus, le viager présente aussi des atouts fiscaux non négligeables. Avec l’aide de professionnels experts pour négocier les conditions, acquéreurs et vendeurs trouvent leur compte dans ce montage immobilier « gagnant-gagnant ». Le viager mérite donc que l’on s’y intéresse de près, dans le cadre d’une bonne stratégie patrimoniale.