Immobilier neuf en 2025 : Après le choc, le rebond ? Analyse du marché pour les investisseurs

En 2023, le marché de l’immobilier neuf en France a traversé une crise majeure, avec plus de 120 promoteurs placés en redressement judiciaire, selon SeLoger Neuf. L’année 2024 a vu une légère stabilisation des prix, dans un contexte où les ventes, mises en chantier et autorisations de construire restaient bien en deçà des niveaux de 2022. Début 2025, quelques signes de reprise émergent, mais cette amélioration reste fragile et inégale selon les régions et les segments. Le marché du neuf repart-il à la conquête des investisseurs en 2025 ? Décryptage des signes de reprise et des opportunités !

Immobilier neuf au 1er trimestre 2025 : des chiffres contrastés

Les données du 1er trimestre 2025 de l’Observatoire de l’immobilier neuf publié par la Fédération des Promoteurs Immobiliers dressent un tableau mitigé, notamment en Occitanie (source). D’un côté, les ventes totales de logements neufs progressent légèrement, passant de 60 749 unités au T1 2024 à 65 086 au T1 2025, soit une hausse modeste de +0,6 % sur 12 mois glissants. Toutefois, cette progression masque des disparités inquiétantes : les ventes en bloc chutent de -18,2 %, principalement en raison d’un désengagement des acteurs du logement intermédiaire et social.

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Le segment des logements ordinaires, qui concentre l’essentiel du marché des particuliers, recule également. Avec 19 621 ventes au T1 2025 contre 21 879 un an plus tôt, la baisse atteint -10,3 %. Les investisseurs personnes physiques désertent le marché : -41,1 % de ventes à cette clientèle en un an, avec une part réduite à seulement 19 % des réservations nettes. En parallèle, les ventes aux propriétaires occupants augmentent de près de +10 %, soutenues par une légère amélioration des conditions d’accès au crédit.

Côté offre, la tendance est également préoccupante : seulement 12 339 logements ordinaires ont été mis en vente au T1 2025, contre 14 773 en 2024 (-16,5 %). L’offre commerciale chute de -17,4 %, passant de 102 544 à 81 430 logements. Cette contraction continue reflète une tension persistante sur les autorisations de construire.

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Prix du neuf : stabilité apparente et disparités marquées

La stabilité observée en 2024 se prolonge en 2025, avec un prix moyen de 5 197 €/m² au T1 2025 contre 5 121 €/m² à la même période en 2024. Mais Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, a « peur qu’ils repartent à la hausse ». Ces chiffres masquent de fortes disparités régionales :

• en Île-de-France, les prix baissent légèrement (-1,3 % à 5 685 €/m² ;
• en régions, les prix repartent à la hausse (+2,4 % à 4 889 €/m²).

Un logement de trois pièces en région a vu son prix moyen augmenter de +141 €/m² sur un an, tandis qu’il recule de -2 €/m² en Île-de-France. Cette évolution reflète une segmentation du marché entre les zones en tension et celles en recul.

2 : Les zones les plus dynamiques en 2025 : quatre régions à suivre

Certaines régions tirent néanmoins leur épingle du jeu, avec des signaux clairs de reprise :

• l’Auvergne se distingue avec une hausse de +35 % des ventes au détail et +38 % des mises en vente, soutenues par une progression modérée des prix (+3 %), preuve d’une demande soutenue ;
• sur la Côte d’Azur, les ventes à occupants explosent (+87 %), accompagnées d’une hausse significative des ventes en bloc (+63 %), témoignant d’un regain d’attractivité dans un contexte de tension sur l’offre ;
• la Bretagne, quant à elle, voit les ventes aux investisseurs progresser de +19 %, malgré une baisse des prix de -3 %, stratégie efficace pour relancer la demande ;
• la région Aquitaine confirme son attrait pour les résidences principales avec des ventes à occupants en hausse de +19 % et des prix en légère augmentation (+2 %), notamment dans les zones littorales.

À l’inverse, certaines zones peinent à redémarrer :

• en Occitanie-Méditerranée, toujours selon les chiffres de la FPI, la baisse de -7 % des prix ne suffit pas à enrayer la chute de la demande (-64 % chez les investisseurs).
• le Grand Est connaît une situation similaire avec une dégradation marquée des ventes malgré une correction tarifaire (-5 %).
• le Centre-Val de Loire subit un recul de l’offre commerciale (-31 %) sans regain d’activité.

Après le Pinel, cap sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

L’une des grandes inconnues pour les investisseurs reste la pérennité des dispositifs d’investissement. Avec la fin programmée du Pinel le 31 décembre 2024, l’État mise désormais sur le nouveau dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) pour relancer l’investissement dans le neuf. Selon leblog Archibien, ce dispositif récemment élargi aux particuliers, vise à répondre à la pénurie de logements abordables en zones tendues, tout en offrant un cadre fiscal avantageux pour les investisseurs.

Des opportunités, à condition d’anticiper

Malgré un environnement encore fragile, plusieurs éléments laissent entrevoir une amélioration progressive du marché :

• La baisse des taux immobiliers (passés de 3,72 % à 3,11 % en un an selon Crédit Logement/CSA).
• Une stabilisation du prix du neuf.
• Une volonté des promoteurs de relancer l’offre via une hausse des mises en chantier (+8,1 % au T1 2025).

Les investisseurs devront composer avec une conjoncture encore incertaine. Les élections municipales de mars 2026 pourraient freiner certains projets.

Quelles perspectives pour cette année 2025 ?

Le marché de l’immobilier neuf en 2025 n’a pas encore retrouvé sa vigueur d’avant-crise. Toutefois, les premiers signes de stabilisation apparaissent dans plusieurs régions attractives. L’investissement locatif, bien qu’ébranlé par la fin du Pinel, pourrait trouver une nouvelle impulsion avec le dispositif LLI, encore en phase de consolidation.

Pour les investisseurs attentifs, 2025 peut offrir de belles opportunités, à condition de bien analyser les régions et les tendances du marché.