Un bailleur envoie son congé six mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée, en bonne et due forme. Le locataire conteste, le juge annule. Ce scénario se répète dans les tribunaux français parce que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pose des exigences que beaucoup de propriétaires sous-estiment. Une seule mention manquante ou un motif mal formulé suffit à faire tomber la procédure et à prolonger le bail automatiquement.
Congé pour vente : l’offre de vente incomplète qui ruine la procédure
Quand on donne congé pour vendre un logement loué vide, la lettre de congé vaut offre de vente au locataire. Ce n’est pas une formalité secondaire. Le courrier doit contenir le prix du bien, les conditions de la vente, et rappeler au locataire qu’il dispose d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis.
A découvrir également : Remboursement charges locatives par le propriétaire, quelles différences entre location vide et meublée ?
Omettre le prix, indiquer un prix différent de celui proposé à un tiers, ou oublier la description des conditions de vente rend le congé nul. Le bail se poursuit aux mêmes termes, et le bailleur doit attendre la prochaine échéance pour recommencer.
On voit aussi des propriétaires envoyer un congé pour vente alors qu’ils n’ont pas réellement l’intention de vendre. Le locataire peut démontrer la fraude (par exemple si le logement est reloué après son départ au lieu d’être mis en vente). Dans ce cas, le juge annule le congé et peut accorder des dommages-intérêts. Depuis plusieurs arrêts récents, les tribunaux examinent de plus en plus attentivement la réalité de l’intention de vendre.
A découvrir également : MyFoncia espace client mon Compte sur tablette : profiter de toutes les fonctionnalités en mobilité
Motif légitime et sérieux : un terrain miné pour le bailleur
Le congé pour motif légitime et sérieux est le plus contesté devant les tribunaux. Le bailleur doit préciser dans la lettre de congé les faits reprochés au locataire (impayés de loyer, troubles de voisinage, défaut d’assurance, dégradations) avec suffisamment de détails pour que le locataire puisse se défendre.
Un motif vague du type « manquements répétés aux obligations du bail » ne tient pas. Le juge exige des éléments circonstanciés, datés si possible, et vérifiables.
Travaux sur logement indécent : un motif désormais irrecevable
Depuis un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 4 juin 2026, un congé fondé sur des travaux visant à corriger une indécence préexistante est nul. L’arrêt précise qu’un bailleur ne peut pas invoquer un motif légitime et sérieux pour donner congé lorsqu’il s’agit de remédier à l’indécence d’un logement dont il avait connaissance à la conclusion du bail.
La logique est simple : le bailleur ne peut pas tirer profit de sa propre faute. Un propriétaire qui loue un logement en mauvais état puis donne congé « pour travaux de mise aux normes » verra son congé annulé, même si les délais et la forme sont respectés par ailleurs.
Délai de préavis et date de réception : les erreurs de calcul
Le préavis pour un congé donné par le bailleur est de six mois avant l’échéance du bail pour une location vide, trois mois pour un meublé. Le piège, c’est que le délai court à partir de la réception de la lettre par le locataire, pas à partir de la date d’envoi.
Concrètement, si le bail se termine le 31 mars et que le locataire reçoit la lettre recommandée le 2 octobre (soit cinq mois et vingt-neuf jours avant), le congé est nul. Un jour de retard suffit.
- Vérifier la date d’échéance du bail inscrite sur le contrat, pas celle supposée de mémoire
- Compter six mois pleins à rebours depuis cette date pour fixer la date limite de réception
- Envoyer la lettre recommandée au moins deux semaines avant cette date limite pour absorber les délais postaux et une éventuelle mise en instance
Une erreur fréquente concerne aussi la confusion entre date de signature du bail et date d’effet. C’est la date d’effet (début de jouissance) qui détermine l’échéance. Quand ces deux dates diffèrent de quelques jours, le calcul du préavis peut basculer.
Forme du congé : lettre recommandée, commissaire de justice ou remise en main propre
L’article 15 impose que le congé soit notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier), ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Tout autre mode de notification est nul :
- Un email, même avec accusé de lecture, ne vaut pas congé
- Un SMS ne vaut pas congé
- Un courrier simple, même daté et signé, ne vaut pas congé valable au sens de la loi
On observe aussi des congés envoyés à une mauvaise adresse (ancienne adresse du locataire, adresse d’un proche). Le congé doit être adressé au locataire titulaire du bail, à l’adresse du logement loué. En cas de colocation, chaque cotitulaire du bail doit recevoir son propre congé.
Mentions obligatoires dans la lettre
Au-delà du mode d’envoi, la lettre elle-même doit mentionner le motif du congé (vente, reprise, motif légitime et sérieux). Pour un congé pour reprise, il faut préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que le lien de parenté avec le bailleur. L’absence de ces mentions entraîne la nullité.
Protection des locataires âgés ou à faibles ressources : un oubli qui coûte cher
L’article 15 protège les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond. Le bailleur ne peut leur donner congé que s’il propose un relogement correspondant à leurs besoins dans un périmètre géographique proche. Cette obligation s’applique aussi lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans avec de faibles ressources, mais les retours varient sur ce point selon les juridictions.
Ne pas mentionner cette offre de relogement quand le locataire entre dans ces critères rend le congé inopposable. Le bail se poursuit, et le bailleur supporte les frais de procédure.
Ces erreurs partagent un point commun : elles ne portent pas sur l’intention du bailleur mais sur l’exécution de la procédure. Un congé parfaitement justifié sur le fond peut être annulé pour un vice de forme, un délai mal calculé ou une mention absente.
Relire l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 avant de rédiger la lettre, et vérifier chaque élément ligne par ligne, reste la seule méthode fiable pour éviter de recommencer le processus à la prochaine échéance du bail.
