On achète un immeuble à 250 000 euros en société de marchand de biens, on prévoit 80 000 euros de travaux et une revente à 420 000 euros. Sur le papier, la marge est confortable. En pratique, tout se joue sur les frais d’acquisition : mal calibrés, ils absorbent la rentabilité avant même le premier coup de masse.
Les frais de notaire du marchand de biens ne se résument pas à un pourcentage unique. Ils combinent quatre postes distincts, dont un seul bénéficie réellement d’une réduction. Comprendre cette mécanique permet d’intégrer le bon montant dans chaque simulation d’opération d’achat-revente.
Taux réduit à 0,715 % : ce que la loi de finances 2025 change concrètement
Depuis la loi de finances pour 2025, les départements peuvent relever leur part de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,50 % à 5,00 %, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. En 2026, 83 départements ont voté cette hausse, portant le taux global « plein régime » dans l’ancien à environ 6,32 % du prix de vente.
Pour un marchand de biens qui active l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 du CGI, la taxe de publicité foncière descend à 0,715 %. L’écart avec le régime de droit commun n’est donc plus de cinq points, mais de plus de cinq points et demi dans la majorité des départements. Sur une acquisition à 300 000 euros, la différence entre le taux plein et le taux réduit dépasse désormais largement les 15 000 euros.
La plupart des simulateurs en ligne affichent encore les anciens taux (5,8 % ou 5,80 %). Toute simulation d’opération d’achat-revente lancée sans intégrer ce nouveau barème départemental fausse la marge prévisionnelle dès le départ.
Engagement de revendre ou engagement de construire : deux mécanismes, deux logiques d’opération
On confond souvent ces deux dispositifs parce qu’ils réduisent tous les deux la facture de droits de mutation. Leur logique opérationnelle est pourtant très différente, et le choix entre les deux conditionne le montage financier.
Engagement de revendre sous cinq ans (article 1115 du CGI)
C’est le levier classique du marchand de biens. La taxe de publicité foncière passe à 0,715 % à condition que l’acquéreur soit assujetti à la TVA, que l’engagement soit mentionné explicitement dans l’acte authentique, et que la revente intervienne dans un délai de cinq ans.
Si le bien n’est pas revendu dans ce délai, l’administration réclame le complément de droits au taux normal, majoré d’un intérêt de retard. On parle d’un rappel qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le prix d’acquisition.
Engagement de construire sous quatre ans (article 1594-0 G A du CGI)
Quand l’opération prévoit une démolition-reconstruction ou une construction neuve, le marchand de biens peut opter pour l’engagement de construire. Les droits de mutation tombent alors à un droit fixe de 125 euros, ce qui représente une économie encore supérieure au taux réduit de 0,715 %.
La contrainte est plus lourde : il faut achever la construction dans un délai de quatre ans. Un retard de chantier, un refus de permis modificatif ou un problème de financement expose au rappel intégral des droits. Ce mécanisme convient aux opérations de promotion ou de réhabilitation lourde, pas aux simples rafraîchissements.
Frais de notaire marchand de biens : les postes qui ne baissent pas
L’expression « frais de notaire réduits » est trompeuse. Seuls les droits de mutation bénéficient du régime de faveur. Les trois autres postes restent identiques, que l’on achète en tant que particulier ou en tant que professionnel.
- Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif réglementé, calculé sur le prix de vente. Pour un bien au-dessus de 60 000 euros, le taux applicable est de 0,799 % (hors TVA). Ce poste n’est pas négociable.
- Les débours couvrent les frais avancés par le notaire (copies d’actes, documents d’urbanisme, état hypothécaire). Leur montant varie généralement entre 500 et 1 000 euros selon la complexité du dossier.
- La contribution de sécurité immobilière, fixée à 0,10 % du prix net, rémunère l’enregistrement de l’acte auprès des services de publicité foncière. Elle s’applique uniformément.
Au total, même avec le taux réduit sur les droits de mutation, les frais d’acquisition d’un marchand de biens tournent autour de 2 à 3 % du prix d’achat. C’est ce chiffre qui doit figurer dans la ligne « frais d’acquisition » de votre prévisionnel, pas le 0,715 % seul que l’on voit circuler.
Conditions formelles dans l’acte : ce qui déclenche un redressement
Le taux réduit n’est pas automatique. Deux conditions cumulatives doivent apparaître dans l’acte authentique pour que le notaire applique le régime de faveur :
- L’acquéreur doit être identifié comme assujetti à la TVA au titre de son activité de marchand de biens. Une SCI non assujettie, même détenue par un marchand, ne remplit pas cette condition.
- L’engagement de revendre (ou de construire) doit être formulé expressément dans l’acte. Une mention vague ou un courrier séparé ne suffit pas.
En cas de non-respect du délai de revente, l’administration fiscale dispose d’un droit de reprise. Le complément de droits est exigé au taux de droit commun applicable au jour de l’acquisition, augmenté de l’intérêt de retard. Sur les opérations longues (réhabilitation d’immeuble en copropriété, division foncière avec permis d’aménager), ce risque est concret.
Intégrer les frais de notaire dans la simulation d’une opération d’achat-revente
On voit régulièrement des bilans prévisionnels où la ligne « frais de notaire » affiche un montant forfaitaire approximatif. C’est la source d’erreur la plus fréquente dans le montage d’une opération de marchand de biens.
Pour fiabiliser le prévisionnel, on décompose le calcul en isolant chaque poste. Les droits de mutation au taux réduit (0,715 %) constituent la base. On y ajoute les émoluments selon le barème dégressif, les débours estimés, et la contribution de sécurité immobilière à 0,10 %. Le total donne le coût réel d’acquisition, celui qui impacte la trésorerie au jour de la signature.
Vérifier le taux DMTO du département d’achat avant toute offre fait partie des réflexes de base. Depuis la réforme 2025, un écart de 0,50 point sur les droits de mutation peut modifier significativement la marge nette, surtout sur les petites opérations où chaque millier d’euros compte.
Le dernier point qu’on sous-estime souvent : la TVA sur marge à la revente. Elle ne fait pas partie des frais de notaire à l’achat, mais elle intervient dans le bilan global de l’opération. Omettre ce poste dans la simulation revient à surévaluer la marge réelle. Les retours varient sur ce point selon la nature du bien et le régime TVA applicable, ce qui justifie un arbitrage au cas par cas avec le notaire et le comptable.
