Personne n’avait vu venir le grand ménage imposé aux syndicats de copropriété. Pourtant, la loi 141 et le projet de loi 16 viennent tout chambouler : nouvelles règles, responsabilités accrues, transparence renforcée. Derrière ces textes, une réalité s’impose : les immeubles vieillissent, les risques augmentent, et il n’est plus question de naviguer à vue. Voici comment ces réformes bousculent concrètement la vie en copropriété.
Plus de responsabilités sur les épaules des copropriétaires
Dès le 15 octobre 2020, impossible d’y échapper : chaque copropriétaire doit détenir une assurance responsabilité civile. Ce n’est pas une option, c’est une exigence inscrite à l’article 1064 du Code civil du Québec. Plus question de laisser courir le risque ou de s’en remettre à l’assurance collective du syndicat.
Et l’étau se resserre encore à compter du 15 avril 2022. Le même article impose désormais à tous les copropriétaires de participer non seulement aux charges courantes et à l’entretien, mais également à l’alimentation du fonds de prévoyance. Les contributions deviennent systématiques, la gestion rigoureuse. Impossible de rester simple spectateur dans la gestion financière de l’immeuble.
Des règles d’assurance taillées sur mesure pour les condos
Les réformes touchent aussi de plein fouet la couverture d’assurance. Voici ce qui change dans le détail :
- Le syndicat doit désormais souscrire une assurance couvrant la valeur à neuf du bâtiment, c’est-à-dire une protection suffisante pour rebâtir intégralement l’immeuble en cas de sinistre total. L’usure ou l’âge des murs n’entre plus en ligne de compte. Cette règle entre en vigueur le 15 avril 2021.
- Pour fixer ce montant, seul un évaluateur agréé, membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, peut intervenir. Cette évaluation doit être renouvelée au moins tous les cinq ans, sans exception.
- La police d’assurance collective doit protéger l’immeuble contre tous les risques liés à sa nature même. Si certains risques sont exclus, le contrat doit le mentionner explicitement, noir sur blanc.
- Le montant de la franchise n’est plus laissé au hasard : il doit rester raisonnable, et un règlement gouvernemental pourra même en fixer les seuils en cas d’abus.
- Enfin, la loi contraint le syndicat à prendre une assurance couvrant la responsabilité des administrateurs, du directeur et de toute personne mandatée par l’assemblée des copropriétaires. Cette exigence sera aussi effective dès le 15 avril 2021.
Des frontières nettes entre parties privées et communes
Autre avancée concrète : la loi 141 modifie l’article 1070 du Code civil du Québec pour obliger le syndicat à fournir une description précise des parties privatives. Désormais, les copropriétaires comme les occupants doivent pouvoir consulter ce registre, qui fait foi de la délimitation exacte de chaque espace. Plus de zones grises, moins de conflits sur l’étendue des droits de chacun.
Après avoir rendu l’étude du fonds de prévoyance et le plan d’entretien obligatoires grâce à la loi 16, le législateur pousse les syndicats à tenir à jour tous les documents relatifs à l’immeuble. L’objectif est clair : préserver l’historique du bâtiment, garantir une gestion transparente et donner à chaque copropriétaire accès à l’information immobilière qui le concerne. Plus question de dossiers introuvables ou de gestion opaque : la mémoire de l’immeuble s’écrit désormais noir sur blanc.
Au final, ces mesures changent la donne : le temps où l’on pouvait laisser filer la gestion en copropriété appartient au passé. Désormais, chaque propriétaire doit s’impliquer, chaque syndicat doit rendre des comptes, et la protection du patrimoine bâti prend une tout autre dimension. Reste à voir si cette vague de responsabilités donnera naissance à une nouvelle génération de copropriétaires plus avertis, ou si certains regretteront l’époque du pilotage automatique.
